农村房屋买卖合同正规版本(农村房屋买卖过户流程)
实用！农村房屋买卖纠纷10种情况，如何处理？一目了然！（1）

1.房屋登记制度不健全时，双方未订立书面协议。如何才能确认农村房屋买卖关系是否存在[张某清与冯、崔某与新乡市新华综合服务有限公司申请侵权纠纷再审案，最高人民法院公报2000年第5号]

案例要点:对于房屋登记制度不健全时发生的案件，在双方未订立书面协议的情况下，确认房屋买卖关系是否存在，要考虑买受人是否支付了对价，房屋价值及支付的价款是否合理，出卖人是否交付了房屋及房屋所有权证或买受人是否长期占有房屋，出卖人是否在此期间主张权利，是否可以排除借贷或租赁。

2。出卖人将宅基地使用权转让给本集体经济组织其他成员后主张合同无效的，应当认定出卖人对合同无效有重大过错，需赔偿买受人损失[石某培等与杨宅基地买卖纠纷案民事审判指导与参考2019年第2版]

案件要点:出卖人将宅基地使用权转让给集体经济组织成员后主张合同无效的，认定出卖人对合同无效有重大过错。(法院认定卖方有90%过错)，买方损失以现有房屋价值(含土地价值)与购房款的差额确定。

3。能否仅仅因为房屋所有权和宅基地使用权未登记就否定农村房屋产权转移的效力[孙某培等人、孙某祥农村房屋转移纠纷上诉案，刊于《人民法院案例选编》]

案例要旨:农村房屋所有权和宅基地使用权不登记的现象依然普遍。随着城市化进程的加快，农村房屋转让和土地流转迅速增加。在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经出售房屋的农民往往会反悔，要求法院确认房屋所有权没有转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法个别条款的溯及力之前，法官不能以有利溯及力为由在个案中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让发生在《物权法》实施后，也不能因为房屋所有权和宅基地使用权未登记就否定农村房屋产权转让的效力。无法确定转让人是否有权处分的，可以比照适用动产善意取得的构成要件，为维护交易安全，可以准予善意取得。

4。城镇居民购买农村房屋应结合历史背景和现有关系考虑其效力，不应直接认定为无效[马某民诉房屋买卖合同案，刊于《中国审判案例介绍》]

案例要点:目前我国的法律法规和政策均采取禁止城镇居民购买农村宅基地私有房屋的原则。审判实践中，一般认为农村私有房屋买卖合同无效，但也不是绝对的。城镇居民购买农村房屋引发的纠纷，应从当时的历史背景和维护现有房屋权属关系的角度考虑，不能认定为无效。

5。同村不同村民小组村民是否属于同一农村集体经济组织的认定[王某恒诉何某贵房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2012年1月5日第6版]

案例要点:在判断同村不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织时，应当根据集体土地所有权和发包主体进行认定。没有农村集体经济组织而只有农村集体经济组织共存于本村的，同一村不同组的村民不属于同一农村集体经济组织的成员；存在村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与本村各农民集体经济组织并存的，同一村不同小组的村民属于同一农民集体经济组织。

6。农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效[马诉张农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2017年12月28日第6版]

案件要点:签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁后就拆迁补偿达成协议的，即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，也不一定导致拆迁利益分配方案无效。

7。违章建筑不可交易，以其为标的物的买卖合同无效，后续问题应按缔约过失责任处理。双方承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失[李诉左农村房屋买卖合同纠纷案，《北京市第三中级人民法院网》2017年9月4日]

【/s2/】案例要点:【/s2/】当事人购买违章建筑，因房屋违章，不能交易，该合同为无效买卖合同，后续问题按缔约过失责任处理。双方承担的损失是在合同订立过程中给对方造成的相应损失，出卖人应当返还房款。由于房屋已实际交付使用，买方应根据公平原则支付一定的使用费。

8。村委会将丧偶老人遗留的房产卖给买方是否有效？[董某某诉某村委会农村房屋买卖合同纠纷一案，《北京法院网》2015年11月9日]

案件要点:没有继承或遗赠的遗产，属于国家或集体。将村委会丧偶老人遗留的房产出售给买方，应该是合法有效的。买方虽持有购房合同，但无处办理农村房屋产权登记，法院可以确认其购买的房屋属于其所有。

9。办理“五保”不代表放弃房屋所有权。涉案村委会对五保户房屋仅享有提存权，无处分权[等诉渔洋关镇大房坪村委会与曾房屋买卖协议无效案，《民事物权法典型案例探讨》，法律出版社2010年版]

案例要旨:所有权包括占有、使用、收益和处分四种功能。处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产享有所有权，但“五保”对象不得自行处分其个人财产。申请“五保”并不意味着放弃房屋所有权。涉案村委会对五保户的房屋只有代管权，没有处置权。

10。对确认小产权房买卖合同无效的纠纷应综合评价[人民法院报2010年9月29日第7版]

【/s2/】案例要点:【/s2/】对于确认小产权房买卖合同无效的纠纷，应当根据交付时间、房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价格进行综合评估。一方面要充分考虑房屋改扩建带来的附加值；另一方面，要考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁补偿安置预期的巨大经济利益，以及原买受人重新购买带来的巨大财产损失。

来源:走近民法典，最高人民法院司法案例研究所，山东最高法院

农村房屋买卖要合法合规。五种情况将认定无效(2)

基本情况

马涛原本是北京市通州区宋庄镇的农民，1998年成为居民。他现在的户籍是北京市通州区永顺镇。李某兰是河北省邯郸市居民。双方争议的房屋原为马某涛的父亲马某所有。1993年，北京市通县土地管理局向马某颁发了争议房屋所在院落的集体土地使用证，确认马某为该房屋的土地使用权人。马于2000年9月去世。

2002年7月1日，马与李某兰签订房屋买卖协议，将争议房屋及院落出售给李某兰。在房屋买卖协议中，双方约定:“宋庄镇马与李某兰约定将5间正房、3间厢房以4.5万元整的价格出售给李某兰。以房屋及院级以上出具的土地使用权证书为准，房款签订后一次性付清，双方共同遵守”。除了买卖双方的签名，签字处还有证人和代笔人的签名。北京通州区宋庄镇某村委会在合同上盖章。同日，北京市通州区宋庄镇某村委会在争议房屋所占院落的集体土地使用证变更记录一栏填写了“马于2002年7月1日将5套房屋及3间厢房出售给李某兰使用”。

双方签订协议后，李某兰向马某涛支付房款4.5万元，马某涛将房屋及集体土地建设用地使用证交付李某兰。李某兰入住后，对原有房屋进行了装修，并于2003年10月经北京市通州区宋庄镇某村委会批准，新建三间西房。

马起诉后，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。

一审法院审理期间，马同意按房屋及附着物现值返还购房款，并申请对争议房屋及附着物现值进行评估。一审法院委托评估机构对争议院内房屋及地上其他物的现值进行评估，评估结论为2007年4月20日房屋及地上其他物的价值为93808元。

一审法院于2007年7月作出判决:于本判决生效之日起90日内，李某兰将北京市通州区五间正房、六间西房及院落腾空给马某涛；马支付李某兰赔偿金93808元。

宣判后，李某兰不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，主张与马某涛签订的房屋买卖合同有效。二审判决如下:维持北京市通州区人民法院(2007)通民子楚第1031号民事判决一、二；马与李某兰于2002年7月1日签订的房屋买卖协议无效。

以一个案例为例

所谓农村住宅，是指建在集体所有土地上的住宅，其中，相对于在城镇开发的国有土地上建设的住宅，主要包括宅基地住宅和“小产权房”。本案涉及宅基地房屋买卖的相关问题。

宅基地是村民在批准的宅基地上建造的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村住宅。宅基地使用权是我国特有的用益物权形式。宅基地所有权人依法占有和使用集体所有的土地，有权依法使用该土地建造房屋及其附属设施。我国《民法典》第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

需要注意的是，宅基地使用权是依法确定给特定主体的用益物权，具有人身属性，主体是特定的农村居民。特定宅基地仅限于本集体经济组织的特定成员享有使用权。由于宅基地关系到农民的基本生活条件，农村宅基地的取得受到农业人口身份的限制，非本集体经济组织成员不能取得。人只能是农村集体经济组织成员，农村集体经济组织以外的人不能申请和取得宅基地使用权。同时，宅基地使用权在法律上属于限制用益物权。农村宅基地只能在农村集体内部流转。

因此，农村房屋买卖合同无效的情形有五种:城镇居民购买农村房屋、宅基地的，因违反国家有关规定，应当认定无效；法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权的主体资格，应当认定无效；《土地管理法》规定，宅基地使用权的取得应当先经集体经济组织批准，农村房屋和宅基地不得擅自转让。未经集体经济组织同意的，应当认定无效；将农村房屋、宅基地转让给本集体经济组织以外的农村村民的，因侵犯本集体经济组织成员权，应当认定无效；受让人现有住房不符合宅基地分配条件的，应当认定无效。

《最高人民法院关于印发的通知》第十五条明确，在农村集体所有的土地上建造房屋，向社会公开出售的，应当依据《合同法》第五十二条、《土地管理法》第四十三条认定买卖合同无效。将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的合同没有法律效力；向本集体经济组织成员出售的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配和使用条件的规定。

总之，农村私有房屋买卖合同的效力应以无效为原则，以有效为例外。

通常农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房款应返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当在[/k0/]后将该房屋返还出卖人，同时返还与该房屋相关的权利证书，如《集体建设用地使用权证》、《宅基地使用权证》等。因此，本案的判决是有法律依据支持的。

法律咨询

那么，买卖农村房屋需要注意哪些法律要点呢？在我看来，我们应该注意以下几点。

首先，购房者的主体资格是合法的。农村房屋所依赖的宅基地是农村集体成员所有，所以购买者必须是本村村民集体成员。城市居民没有资格买农村的房子。相应的，卖家的主体资格是合格的。卖方必须有合法权利转让已出售的房屋，不受限制。

其次，购房者有资格申请宅基地。根据我国《土地管理法》规定，一个农村村民只能拥有一处宅基地，已经拥有宅基地的村民不能再次申请宅基地。农村村民出售或出租房屋后，申请宅基地的，不予批准。如果买受人不符合上述条件，以买卖的形式多占宅基地，这种买卖也是不受法律支持和保护的。

最后，出售必须得到房屋所在地村委会的批准。根据我国土地管理法，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。

买卖房子不是小事。农村房屋买卖应谨慎合法合规。(王朝晖)

(作者是陕西法智律师事务所创始合伙人、陕西省法学会民事诉讼法学会常务理事、西北政法大学实践导师)